POLITIKAL.ID – Pasar properti Amerika Serikat menghadapi tantangan keterjangkauan yang berpotensi berlangsung selama bertahun-tahun. Analisis terbaru perusahaan properti Redfin memperkirakan masyarakat baru dapat kembali membeli rumah dengan beban pembayaran yang relatif normal pada 2031. Namun, pemulihan tersebut tidak akan menjangkau seluruh wilayah, terutama kota-kota besar dengan kenaikan harga rumah yang melampaui pertumbuhan pendapatan.
Mengutip New York Post, Redfin menyusun proyeksi berdasarkan sejumlah kemungkinan perubahan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) dan harga properti. Hasil analisis itu menunjukkan bahwa penurunan suku bunga saja belum tentu mampu mengatasi persoalan keterjangkauan perumahan di Amerika Serikat.
Sejumlah wilayah, termasuk New York City, Long Island, dan sekitar separuh kawasan metropolitan utama yang diteliti, masih berpotensi menghadapi harga rumah yang sulit dijangkau masyarakat berpendapatan terbatas.
Harga Rumah AS Diperkirakan Pulih pada 2031
Redfin memperkirakan pasar perumahan Amerika Serikat dapat kembali mencapai tingkat keterjangkauan seperti pada 2018 sekitar 2031. Proyeksi tersebut menggunakan asumsi suku bunga KPR turun menjadi 6 persen dan harga rumah tumbuh sebesar 2,1 persen.
Skenario itu menggambarkan pemulihan secara bertahap, bukan penurunan harga rumah secara menyeluruh. Pertumbuhan harga yang lebih terkendali dan biaya pinjaman yang lebih rendah dapat membantu masyarakat menyesuaikan pembayaran bulanan dengan pendapatan mereka.
Redfin juga menguraikan skenario lain. Jika suku bunga bertahan sekitar 7,5 persen dan harga rumah berhenti naik, keterjangkauan perumahan baru dapat pulih pada April 2032. Kondisi tersebut membuat masyarakat harus menunggu lebih lama untuk memperoleh beban pembayaran yang mendekati tingkat normal.
Sebaliknya, kombinasi suku bunga 6 persen dan harga rumah yang tidak mengalami kenaikan dapat mempercepat pemulihan hingga Februari 2029. Perbedaan proyeksi tersebut menunjukkan bahwa arah suku bunga dan pergerakan harga properti memainkan peran penting dalam menentukan kemampuan masyarakat membeli rumah.
Kenaikan Harga Rumah Melampaui Pertumbuhan Pendapatan
Meski beberapa skenario menunjukkan peluang pemulihan, Redfin menilai sejumlah wilayah di Pantai Timur dan Midwest masih menghadapi tekanan harga. Di kawasan tersebut, kenaikan harga rumah terus melampaui pertumbuhan pendapatan masyarakat.
Nassau County menjadi salah satu contoh. Redfin menempatkan wilayah tersebut sebagai pasar penjual terkuat di Amerika Serikat. Harga rumah di daerah itu meningkat 5,3 persen dalam setahun terakhir, sedangkan proyeksi pertumbuhan pendapatan tahunan hanya mencapai 3,6 persen.
Selisih pertumbuhan tersebut memperlebar kesenjangan antara harga properti dan kemampuan beli masyarakat. Bahkan, penurunan suku bunga KPR menjadi 6 persen belum tentu cukup untuk membantu kelompok berpendapatan terbatas membeli rumah di Nassau County.
Kondisi serupa juga membayangi New York City, Newark, New Brunswick, dan Philadelphia. Chicago serta Boston turut menghadapi persoalan keterjangkauan yang membutuhkan waktu lebih panjang untuk pulih.
Di Chicago, harga rumah meningkat 5,5 persen secara tahunan. Angka tersebut melampaui proyeksi pertumbuhan pendapatan masyarakat sebesar 3,9 persen. Perbedaan itu menunjukkan bahwa kenaikan pendapatan belum mampu mengimbangi perkembangan harga properti.
Redfin Jelaskan Faktor Pemulihan Pasar Properti
Ekonom senior Redfin, Asad Khan, menjelaskan bahwa setiap wilayah memiliki dinamika pasar yang berbeda. Karena itu, waktu pemulihan keterjangkauan perumahan tidak selalu mengikuti pola yang sama.
Menurut Khan, kondisi tersebut mungkin terlihat tidak masuk akal ketika pasar yang sangat mahal berpotensi pulih lebih cepat daripada Chicago atau Philadelphia. Namun, arah harga rumah dan pertumbuhan pendapatan menentukan hasil akhirnya.
Khan juga menyoroti tekanan yang masih berlangsung di sejumlah wilayah Midwest dan Pantai Timur. Meskipun suku bunga turun secara signifikan, kenaikan harga rumah yang lebih cepat daripada pertumbuhan pendapatan dapat mempertahankan beban pembayaran bulanan pada tingkat tinggi.
Pernyataan tersebut menegaskan bahwa kebijakan pembiayaan tidak bekerja secara terpisah dari kondisi pasar. Suku bunga yang lebih rendah memang dapat mengurangi biaya pinjaman, tetapi manfaatnya terbatas apabila harga properti terus meningkat lebih cepat daripada kemampuan ekonomi rumah tangga.
Patokan Keterjangkauan Mengacu pada Kondisi 2018
Redfin menggunakan Agustus 2018 sebagai patokan untuk mendefinisikan kondisi perumahan yang normal. Pada periode tersebut, pembeli rumah pada umumnya mengalokasikan sekitar 30 persen pendapatan untuk membayar KPR, termasuk pajak properti dan asuransi, dengan asumsi uang muka sebesar 20 persen.
Patokan itu memberikan gambaran mengenai proporsi pendapatan yang dibutuhkan untuk memiliki rumah. Semakin besar bagian pendapatan yang terserap untuk cicilan dan biaya kepemilikan, semakin terbatas pula ruang keuangan rumah tangga untuk memenuhi kebutuhan lain.
Secara umum, batas sekitar 30 persen pendapatan sering digunakan sebagai acuan keterjangkauan biaya perumahan. Namun, kemampuan setiap keluarga tetap bergantung pada pendapatan, utang, pengeluaran rutin, dan kondisi keuangan masing-masing.
Proyeksi Redfin memperlihatkan bahwa pemulihan pasar properti Amerika Serikat sangat bergantung pada keseimbangan antara harga rumah, suku bunga, dan pertumbuhan pendapatan. Tanpa perbaikan pada faktor-faktor tersebut, masyarakat di sejumlah kota besar berpotensi menghadapi hambatan kepemilikan rumah lebih lama, bahkan ketika biaya pinjaman mulai menurun.
(Redaksi)
